Ocasionalmente, el total de su pago mensual puede aumentar por causa de los impuestos y el seguro. En muchos casos, usted tiene que pagar estos costos por medio de una cuenta de custodia que su prestador mantiene abierta a nombre suyo.
Hipotecas con tasa de interés ajustable.
Las hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM por sus siglas del inglés) son populares porque generalmente comienzan con un interés más bajo y un pago mensual más pequeño. El interés más bajo (y los pagos mensuales más pequeños) también pueden permitirle obtener un préstamo de una cantidad más grande. Sin embargo, la tasa de interés puede cambiar durante la vigencia del préstamo, lo que significaría que sus pagos mensuales aumentarían (o disminuirían).
Es importante entender los puntos específicos de una hipoteca con tasa de interés ajustable, generalmente llamada ARM:
Periodos de ajuste.
Todas las hipotecas con tasa de interés ajustable tienen periodos de ajuste que determinan cuándo y con cuánta frecuencia puede cambiar la tasa de interés. Existe un periodo inicial de tasa fija de interés durante el cual no cambia éste – ese periodo puede oscilar entre un mes y 10 años. Después del periodo inicial, generalmente, la tasa de interés se ajusta cada año. Por ejemplo, con una tasa de interés ajustable 3/1, su interés permanece igual durante los tres primeros años, y después se puede ajustar cada año de ahí en adelante, hasta una cantidad máxima (el “tope vitalicio”).
Índices y márgenes.
Al final del periodo inicial y en cada periodo de ajuste, el interés puede cambiar con base en dos factores: el “índice” y el margen. Los ajustes de la tasa de interés se basan en un índice publicado. Hay muchos índices, pero algunos de los más usados para las hipotecas con tasa de interés ajustable son el LIBOR y el de los Bonos de la Tesorería de los EE.UU. (US Treasury Bills). Las tasas de interés para los índices reflejan las condiciones actuales del mercado financiero, razón por la cual sus tasas de interés pueden cambiar en cada periodo de ajuste. El margen es la cantidad (mostrada como un porcentaje) que se agrega al índice para determinar cuál va a ser su nueva tasa de interés hipotecario hasta el siguiente periodo de ajuste.
Topes, límites máximos y mínimos.
Todas las hipotecas con tasa de interés ajustable tienen topes sobre la tasa de interés, también llamados límites máximos y mínimos. Los topes deciden cuánto puede aumentar o disminuir la tasa de interés en cada periodo de ajuste durante la vigencia del préstamo. La mayoría de las hipotecas con tasa de interés ajustable tienen un tope vitalicio que limita la cantidad que su tasa de interés puede aumentar durante la vigencia de la hipoteca.
El sistema numérico.
Existen varios tipos de hipotecas con tasa de interés ajustable, tales como 10/1, 7/1, 5/1 y 3/1. El primer número (10, por ejemplo) es la duración del periodo inicial, durante el cual la tasa de interés no puede cambiar. El segundo número (1, por ejemplo) indica la frecuencia con que la hipoteca con tasa de interés ajustable se puede ajustar después del periodo inicial. De modo que una hipoteca con tasa de interés ajustable 10/1 no cambiará durante los primeros diez años, pero sí podrá cambiar a partir del decimoprimer año y nuevamente cada año subsiguiente. Dependiendo del tope inicial, el cambio podría ser de hasta 5 puntos porcentuales por encima de lo que estaba antes.
Hay otras consideraciones que debe tener presentes con las hipotecas de interés ajustable:
Debido que la tasa de interés inicial suele ser menor que la de una hipoteca de tasa fija, sus pagos iniciales serán más pequeños y usted puede calificar para un préstamo de una cantidad más alta.
Si las tasas de interés son altas cuando usted obtiene su hipoteca, pero bajan durante cualquier periodo de ajuste, su pago mensual puede disminuir.
Una hipoteca con tasa de interés ajustable con un interés inicial bajo y un periodo de ajuste inicial de 5 ó 7 años puede ahorrarle dinero.
Las hipotecas con tasa de interés ajustable pueden tener aumentos, y con frecuencia los tienen, en la tasa de interés en los periodos de ajuste. Usted puede tener un aumento en su pago hipotecario mensual después de cada periodo de ajuste. La cantidad que su pago hipotecario podría aumentar dependería del tope periódico (cuánto aumento se permite cada año), el tope vitalicio (la tasa de interés máxima o el número máximo de aumentos permitidos), y el tamaño del margen de su hipoteca. Si el tope vitalicio es del 5%, el ajuste máximo de la tasa de interés sería del 10.75%.
Hipotecas globales/ con reajuste de interés
Las hipotecas globales/con reajuste de interés tienen pagos hipotecarios mensuales basados en un plan de amortización de 30 años, y usted tiene una opción, al final del plazo de 5 ó 7 años, de liquidar el saldo o de reajustar la hipoteca. De ese modo usted tiene la ventaja de hacer un pago mensual pequeño, como alguien con un préstamo a pagar en 30 años, pero tiene que liquidarlo al final del plazo especificado.
Muchas hipotecas globales tienen una opción de “reajuste”. Esto significa que usted puede reajustar la tasa de interés de su hipoteca fijándola a la tasa actual del mercado por el resto del periodo de amortización. Generalmente, esta opción se ofrece únicamente si usted:
Sigue siendo el dueño y el ocupante de la casa.
Ha pagado su hipoteca puntualmente por lo menos durante el año anterior a la fecha de vencimiento del pagaré global.
No tiene ningún otro gravamen sobre la propiedad.
Y si usted no califica para un reajuste, tal vez califique para refinanciar su hipoteca global/con reajuste de interés.
Hay otras consideraciones que debe tener presentes con las hipotecas globales/con reajuste de interés:
Si piensa vender su casa antes de que venza la hipoteca global, este tipo de hipoteca, al igual que una hipoteca con tasa de interés ajustable, puede ser una buena opción.
Generalmente, las hipotecas globales/con reajuste de interés tienen una tasa de interés inicial ligeramente más baja que la mayoría de las otras hipotecas de tasa fija. Con una hipoteca global/con reajuste de interés, usted puede calificar para un préstamo de una cantidad más alta que con una hipoteca de tasa de interés fija.
A diferencia de las hipotecas con tasa de interés ajustable, cuyas tasas de interés se pueden reponer o ajustar varias veces durante la vigencia del préstamo, la hipoteca global solo tiene un ajuste. Sin embargo, si las tasas de interés suben rápidamente durante el plazo de la hipoteca global, usted podría sufrir un aumento considerable en sus pagos mensuales cuando la reajuste o la refinancie.
Si su situación financiera ha cambiado al final del plazo de la hipoteca global debido a una reducción en sus ingresos, problemas médicos en la familia, etc., tal vez usted tendrá dificultades para refinanciarla con una nueva hipoteca aceptable.
Significado de los números. Hay dos tipos de hipotecas globales/con reajuste de interés: 7/23 y 5/25. Los dos números sumados representan el número total de años (30) en que se basarán los pagos. El primer número (7 ó 5) es el número de años antes de la fecha de vencimiento de la hipoteca global. El segundo número (23 ó 25) es el resto del plazo.